Consultada sobre las clasificaciones que se realizan para definir el uso del suelo en Asunción, la abogada Pilar Escobar, de la Comisión de Planificación, Urbanismo y Ordenamiento Territorial de la Junta Municipal, se refirió al Plan Regulador de la ciudad, asegurando que éste se basó en primer lugar de un estudio urbanístico realizado en parte por el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD).
“La clasificación es del año 1994, y es fruto de una consultoría que se hizo con el PNUD. Obviamente que de 1994 al 2026 la ciudad cambió mucho, pero se hizo y se hace siempre con un previo estudio urbano”, aseguró la abogada.
Refirió, entre las distintas modificaciones apuntadas, que uno de los más grandes fue el que se realizó para regular la Costanera Norte, que también fue el resultado de una consultoría realizada con el arquitecto Javier Corvalán, como indicó la profesional.
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La actual Ordenanza N° 163/18, que unifica y actualiza el Plan Regulador de Asunción, parte del ordenamiento de más de 200 ordenanzas dispersas y la compilación de más de 100 modificaciones desde la normativa original de 1994.
En el artículo 11 de la ordenanza, se declara al territorio de Asunción como Zona Urbana (ZU), subdividiéndola, entre otras, en Áreas Residenciales (AR) de baja, media y alta densidad; y las Franjas Mixtas (FM), “destinadas a absorber el crecimiento de las actividades económicas, especialmente las comerciales y de servicios de escala mayor a la ‘vecinal’, permitiéndose una diversificación de actividades y escalas, admitiendo también usos residenciales con densidades habitacionales de diversos niveles”.
El Plan Regulador, como explicó la abogada, establece que el derecho a edificar en altura se sujete a condiciones geográficas y de suelo. “La altura (de una construcción) no tiene que ver solamente con el lugar donde está, sino con el tamaño del lote. Yo no puedo permitir en un pequeño lote hacer algo excesivamente grande”, refirió.
Teniendo esto en cuenta, las avenidas son consideradas como “corredores” naturales para el proceso de densificación urbana. “Lo recomendado urbanísticamente es tener planta baja libre (...). En donde no hay, vamos a decir, problemas, son en los lotes ubicados sobre avenidas en general”, explicó Escobar.
La ordenanza del Plan Regulador, por su parte, establece medidas de protección para las áreas más residenciales. En las de Baja (AR1) y Media Densidad (AR2), por ejemplo, las actividades comerciales, según el artículo 36, se condicionan de la siguiente manera: “Bajo ninguna circunstancia deberá producir ruidos, emitir olores, humos u otras fuentes de contaminación ambiental, y asimismo, deberá contar con el informe detallado y favorable de la Dirección de Protección Ambiental”.
Dichas actividades tampoco deben alterar el tránsito vehicular ni la capacidad de estacionamiento del sector. “Los programas a implantarse deberán contar con estacionamiento vehicular dentro de la propiedad afectada”, indica la ordenanza.
Además, el comercio “no deberá alterar el paisaje urbano, con construcciones, modificaciones de fachada, cartelería, uso del espacio destinado al retiro u otras modificaciones que pudieran desnaturalizar la función habitacional”.
¿Existe un tope definitivo de altura para las construcciones en Asunción?
Como se indica en el Plan Regulador, existen alturas máximas base por zona, pero se habilitan opciones legales para que los desarrolladores ganen metros hacia arriba a cambio de mejoras específicas para la ciudad.
En primer lugar, los límites base son los siguientes: En el área residencial de baja densidad, que incluye viviendas unifamiliares, bifamiliares y conjuntos habitacionales, el tope de edificación se limita a 3 plantas sobre el nivel de vereda o una altura máxima de 9 metros. En el área de media densidad, donde se contemplan viviendas y bloques multifamiliares, el límite es de 4 y hasta 5 plantas sobre el nivel de la vereda.
En el área residencial de alta densidad (AR3), se permite entre 5 a 7 pisos, a excepción del área comprendida entre la avenida Perú, ambos frentes sobre Eligio Ayala, Gral. Santos, Eusebio Ayala, Pettirossi hasta Perú, que se rigen por un “coeficiente de edificabilidad” determinado por la multiplicación entre la superficie del terreno y el porcentaje de la “tasa de ocupación máxima”.
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“Los límites tenemos de tres niveles hasta siete, lo normal en áreas residenciales. Y en el resto de Asunción, dependiendo del tamaño del lote, en aplicación a lo que se llama el coeficiente”, refirió la abogada Escobar.
“¿Cómo se determina el tamaño de una construcción? Se determina haciendo una operación matemática. La superficie del terreno por el coeficiente de la zona”, añadió.
Se encuentran por otro lado los denominados “Ejes habitacionales” (Boggiani, Santa Teresa, Molas López, Primer Presidente, Santísima Trinidad, entre otros), áreas destinadas al uso residencial y que admite distintas tipologías de viviendas, aunque también actividades comerciales condicionadas.
La altura máxima, en algunos casos, se define a partir de la referida fórmula matemática, coeficiente de edificación por superficie del terreno, lo cual, en principio, no permite identificar de buenas a primeras el límite de pisos para la edificación, a menos que se cuente con los detalles del proyecto propuesto por los interesados.
Incentivos por estacionamiento y excepcionalidades
La abogada Escobar refirió que “en las áreas residenciales hay topes, y estos suben si tienen las características para poder excepcionar o aplicar un incentivo. Pero se tienen que cumplir varios requisitos, porque si el lote es muy pequeño, por ejemplo, no se puede excepcionar, porque no se va a cumplir con los requisitos”.
La arquitecta Miriam Ullón, del Consejo del Plan Regulador, explicó por su parte que el régimen de excepcionalidad y de incentivos son “dos figuras que tiene el recurrente para lograr superar esos topes de altura, o de tamaño de construcción previamente establecidos”.
“Vas a encontrar que en la excepcionalidad está admitido un incremento de hasta el 40% bajo ciertas condiciones, hasta el 100% bajo otras condiciones que tienen que ver con tamaño de lote, ubicación sobre avenida con paseo central, ubicación frente a plaza, etcétera, que te posibilitan un mayor crecimiento de la edificación potencial”, indicó.
Como se expone en la ordenanza del Plan Regulador, la Municipalidad de Asunción cuenta con dicho régimen de incentivos para, por ejemplo, la instalación de estacionamientos en edificios de altura, ofreciendo a los desarrolladores el derecho de edificar niveles adicionales, bajo la condición de que la planta baja sea destinada a garajes y se incremente en un 10% la “cantidad de módulos de estacionamiento requeridos para el proyecto”.
Gracias a este incentivo, los límites de altura cambian. Por ejemplo, si se cumple con las condiciones referidas, una construcción dentro de un área residencial de baja densidad puede alcanzar hasta 3 y 4 pisos más por encima del límite. En un área de media densidad, el incentivo permite alcanzar hasta 6 y 7 niveles más; y en un área de alta densidad, se puede llegar hasta 10 niveles inclusive.
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El artículo 436 del Plan Regulador establece además ciertos requisitos a tener en cuenta cuando se busca exceder los límites establecidos por la normativa.
“Los usuarios podrán recurrir al Consejo del Plan Regulador para la consideración de proyectos que excedan los límites establecidos”, indica el documento.
Para que la solicitud sea admitida, el proyecto, a ser implementado en áreas centrales, de transición, franja mixta y área industrial, debe contar con al menos tres de las varias características mencionadas en la ordenanza, entre ellas tener frentes iguales o superiores a 24 metros lineales, y superficies totales de terreno de alrededor de 720 metros cuadrados.
También se contempla como opción solicitar al desarrollador “compensaciones libradas al uso público”, que “podrán (…) afectar plantas libres, entrepisos, pasajes peatonales o superficiales del edificio accesibles al público, (…) lo mismo que refugios peatonales, cruce a desnivel, parques infantiles o equipamientos urbanos”.
Entre otros requisitos, se menciona que el terreno a ser desarrollado se encuentre ubicado frente a plazas, parques y avenidas con paseos centrales igual o superior a 6 metros de ancho, y/o “contar con un edificio de valor patrimonial artístico, histórico o público, dentro del terreno”.
Controles y fiscalización de edificaciones
La evaluación para conceder licencias de construcción es de carácter variado. El Plan Regulador contempla numerosas exigencias, entre las cuales se pueden mencionar el esquema de red de instalación eléctrica, de alcantarillado sanitario, y proyecto de pavimentación vial, entre otros.
El Reglamento de Construcción (Ordenanza N° 26.104/90), indica en su artículo 184 que toda obra que requiera excavaciones profundas que superen los 2,00 metros de profundidad “por debajo del nivel del pavimento o del nivel de piso de la planta baja de las construcciones vecinas” debe presentar un programa detallado de excavaciones.
Este expediente debe incluir un estudio geotécnico de suelos, un relevamiento fotográfico y notarial de los linderos, una memoria de cálculo detallando los sistemas de contención para evitar desmoronamientos en predios vecinos, y el plan de drenaje del agua freática o de lluvia.
Para grandes emprendimientos comerciales, se exige, además de seguridad contra incendios, el dictamen favorable de la Dirección General de Desarrollo Urbano y Gestión Ambiental, respaldado por una Evaluación de Impacto Ambiental.
Una vez que el proyecto cuenta con la aprobación municipal y se inician los trabajos de excavación y construcción, se tienen en cuenta numerosos ítems contemplados bajo el Título II del referido reglamento, que establece controles durante y después de la edificación.
Se indica, por ejemplo, que la Municipalidad está obligada a realizar inspecciones periódicas, en horario laboral, para verificar que las obras se realicen conforme a los planos aprobados.
También, que el constructor debe conservar permanentemente en el predio un cartel de permiso visible, un juego de planos aprobados, el cálculo de estructuras y los detalles de las instalaciones técnicas para exhibir ante la fiscalización.
Una vez culminada la obra, el propietario debe pedir una inspección final en un plazo máximo de 30 días. La Comuna debe expedir un certificado de culminación de obras luego de la inspección, siempre y cuando se constate que se cumplió estrictamente el proyecto según el plano aprobado, además de otros factores como la limpieza, la reparación de veredas y acabados, entre otros.
La Municipalidad, siempre según el reglamento, podrá suspender la obra si se ejecuta sin contar con el permiso correspondiente o desviándose de los planos autorizados. El artículo 56 de la ordenanza incluso faculta al municipio a requerir directamente la intervención de la policía en caso de resistencia al acatamiento de la suspensión.
Asimismo, la normativa indica que se podrá intimar al propietario para la demolición que se realice en contravención con el reglamento. La empresa o la encargada de las obras, sin embargo, podrá realizar trabajos “que resulten imprescindibles para evitar perjuicios que puedan ocasionar a consecuencia de las demoliciones y trabajos en infracción”, teniendo como plazo 15 días hábiles a partir de la notificación municipal.
