Pregunta: El otro día leí que usted afirmaba que el impuesto al valor agregado sobre la venta de inmuebles era del 1,5%. Me pareció haber escuchado en uno de sus talleres que el IVA es del 5%. Creo que eso vale la pena aclarar a todos los que andamos regularmente dando muebles en alquiler y de vez en cuando vendiendo inmuebles. A propósito, ¿cómo hacer con el impuesto si el que vende el inmueble no es contribuyente?
Respuesta: Es mejor aclarar de entrada que vamos a tomar su pregunta como si usted hiciera esas ventas o alquileres de inmuebles solamente como persona física. Ya que la respuesta sería diferente si hablara usted en representación de una persona jurídica, es decir, de una sociedad comercial, industrial o de servicios no personales constituida de acuerdo con las normas previstas en el Código Civil la que la planteara, sobre todo en materia de enajenación o cesión de inmuebles. Observe que en este último caso la empresa no solamente tendrá que pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA), sino que además esa actividad estará gravada por el Impuesto a la Renta de las Actividades Comerciales, Industriales y de Servicios (IRACIS), bajo régimen contable: determinación de renta real con estados financieros de acuerdo con las normas internacionales de contabilidad.
A partir de ahora, hacemos el análisis de la enajenación o cesión de inmuebles, siendo una persona física la propietaria.
No hay que confundir el IVA sobre la venta de inmuebles con el IVA sobre el alquiler de inmuebles. En este último caso, está claro que es el 5% sobre el monto de alquiler, que dicho sea de paso tiene que ser IVA incluido. Es decir, que lo correcto es decir que la casa cuesta tanto en alquiler y que eso incluye el IVA. Y no, como antes, que se decía, por ejemplo, “G. 2.000.000 mensuales más IVA, o sea que a usted le sale G. 2.100.000”.
En el caso de la venta de los inmuebles, el cálculo se realiza sobre renta presunta. El fisco supone que la renta o ganancia del propietario asciende al 30% del valor de venta y que sobre dicho porcentaje hay que aplicar la tasa del 5%. Con esto, la tasa efectiva es del 1,5% sobre el precio de venta. También en este caso, hay que ir acostumbrándose a ofrecer los inmuebles IVA incluido. Es decir, la casa tal y cual se vende por 304,5 millones de guaraníes IVA incluido. Y no, como antes, que se decía “que el precio de venta es 300 millones más IVA”.
Si el que vende el inmueble no es contribuyente, es decir no tiene RUC ni comprobantes legales, la normativa es clara: el escribano realiza la retención del IVA, a menos que la venta la realicen las empresas loteadoras, en cuyo caso éstas retienen el impuesto. Así lo establece la Resolución 1421/05:
“Art. 7º. No Contribuyentes del Impuesto. En las enajenaciones de bienes inmuebles por parte de personas físicas, sucesiones indivisas y condominios que no se hallen inscriptos por otros hechos generadores del impuesto, así como quienes sean exclusivamente contribuyentes del Imagro, el Escribano Público interviniente en dicho acto deberá actuar como Agente de Retención del Impuesto, siempre y cuando dicha enajenación no sea realizada a través de empresas loteadoras, en cuyo caso éstas serán las obligadas a practicar dicha retención.
La retención se realizará sobre el 100% (cien por ciento) del impuesto liquidado, que se determinará aplicando la tasa impositiva sobre el 30% (treinta por ciento) del precio de venta del inmueble transferido. En estos casos, los escribanos públicos y las empresas loteadoras, según corresponda, estarán sujetos a las Obligaciones y Disposiciones Generales establecidas en el Decreto y el Artículo 54º de dicha Resolución.”
Cuando la escribanía realiza la retención del IVA porque el vendedor del inmueble no es contribuyente, expedirá el “Certificado de Retención”, para luego ingresar a la Administración Tributaria el importe retenido.
Lic. Carmen de Torres - Dr. Ricardo Rodríguez Silvero