Economía

Persiste abismal brecha entre valor fiscal de tierras rurales y el mercado

El desfase entre el precio de mercado de las tierras más productivas del país y el valor fiscal asignado para el 2019 para pagar el impuesto inmobiliario revela que la brecha se mantiene.

En algunos distritos, las tierras agrícolas adquieren en el mercado precios bastantes elevados por su alta productividad; sin embargo, lo que se paga por ellas en concepto de impuesto inmobiliario es ínfimo.

Los valores fiscales representan en promedio aproximadamente 3% de los precios de mercado de los inmuebles en las zonas rurales, según pudo corroborar ÚH.

Recientemente el Ejecutivo, a través del Decreto Nº 1001/18, determinó el ajuste del valor fiscal de los inmuebles, tanto urbanos como rurales, del 4,1% para el pago del impuesto inmobiliario en el 2019.

La tasa del impuesto inmobiliario equivale al 1% del valor fiscal de la propiedad, sea urbana o rural. La base imponible para los inmuebles rurales tiene en cuenta únicamente el valor del suelo, mientras los inmuebles urbanos toman como factores para determinar la base imponible el valor del suelo, el tipo de calle y las construcciones.

La Ley 125 establece que el valor fiscal de los inmuebles se ajustará con base en la variación porcentual que sufra el índice de precios al consumidor (IPC) publicado por el Banco Central del Paraguay (BCP) en los 12 meses previos al 1 de noviembre de cada año.

A modo de ejemplo, en esta página se presenta el valor comercial de la tierra rural en 6 distritos del país, con gran potencial agrícola. Estos están ubicados en los departamentos de Caaguazú, Itapúa y Alto Paraná.

Los datos demuestran la enorme diferencia que existe entre el precio de mercado por hectárea en relación al valor fiscal asignado para determinar el impuesto inmobiliario (ver infografía).

Tenemos entonces que el precio por hectárea en los distritos de Minga Guazú y Hernandarias –en el Departamento de Alto Paraná– ronda en promedio los USD 10.000, unos G. 60 millones al cambio actual, según estimaciones que manejan productores de la zona. Son algunas de las tierras agrícolas más costosas; sin embargo, hoy pagan en impuesto inmobiliario apenas G. 20.363 por hectárea. El valor fiscal asignado para el cobro del impuesto en estas localidades es de G. 2.036.378 por hectárea. Es decir, 3% del valor de mercado.

En los distritos de Nueva Alborada y Capitán Miranda, de Itapúa, el precio por hectárea es de aproximadamente G. 25 millones y G. 50 millones, respectivamente. El valor fiscal por hectárea asignado para inmuebles agrícolas de ambas localidades es de G. 2.036.378; entonces, el impuesto inmobiliario que se cobra a propiedades agrícolas en estos distritos es de apenas G. 20.363 por hectárea.

En Tembiaporã y Nueva Toledo, del Departamento de Caaguazú, la hectárea cuesta alrededor de G. 60 millones. El valor fiscal por hectárea en Tembiaporã es de G. 2.036.378, 3% del valor de mercado. Tierras agrícolas en este distrito pagan en impuesto inmobiliario G. 20.363 por hectárea. En Nueva Toledo, el valor fiscal es de G. 1.187.887 la hectárea, 2% del valor de mercado. Las propiedades agrícolas en esta localidad pagan en impuesto inmobiliario solo G. 11.878 por hectárea.

El Servicio Nacional de Catastro (SNC) cuenta con un estudio sobre este tema que data del año 2017. Dicha publicación indica que los valores fiscales representan en promedio aproximadamente 3% de los precios de mercado de inmuebles en las zonas rurales, y 18% en las zonas urbanas.

¿NO PREOCUPA? Esta enorme brecha entre valor fiscal de tierras rurales y el precio de mercado repercute en la baja recaudación de los municipios. No obstante, para el director del SNC, Francisco Ruiz Díaz, esto no resulta tan preocupante.

Ruiz Díaz comentó que realizaron un cálculo de cuánto es lo que hoy pueden recaudar los municipios, arrojando como resultado la suma de 350 millones de dólares. “Cuando nosotros miramos, tenemos estimación del 2017, cuánto es lo que recaudaron, encontramos que en la práctica recaudaron 85 millones de dólares”, añadió. Para lograr mayor recaudación del impuesto inmobiliario, el director del Catastro sugirió que las comunas deben fortalecer su capacidad de cobro para reducir la morosidad.

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Se cobrará impuesto a “titulares catastrales”
Desde este año se implementará una figura establecida en la Ley 5346/14, que, en términos prácticos, crea el concepto de “titular catastral”. Bajo la legislación anterior, la persona que estaba obligada a pagar el impuesto inmobiliario era quien tenía la titularidad dominial del inmueble; es decir, título de propiedad. Con la legislación actual, se establece que si una persona adquiere un inmueble bajo contrato y a plazos, se debe inscribir el terreno en Catastro y automáticamente abonar el impuesto inmobiliario.“Anteriormente quedaba en el limbo. Por ejemplo, una inmobiliaria le vendía a una persona un inmueble, esa persona ya tenía ahí una construcción o estaba viviendo ahí hace diez años y el municipio no podía exigirle el impuesto porque el inmueble no estaba a su nombre (...)”, explicó el director del Servicio Nacional de Catastro (SNC), Francisco Ruiz Díaz.Con esta modificación, unas 20.000 cuentas pasarán a tributar el impuesto inmobiliario, que generarían una recaudación potencial de G. 98.000 millones más para los municipios. Y se estima que en el 2020 se sumarán otras 100.000 cuentas.Los datos de las personas que adquirieron propiedades y están sujetas al pago del impuesto inmobiliario son proporcionados por las empresas inmobiliarias a Catastro, que a su vez los comunica a los municipios del país, según se informó.



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